摘要：最近沈阳紧急叫停其房产新政，即沈阳新出的毕业未满5年大学生可以“零首付”买房，甚至鼓励中学生买房。对此，第一太平戴维斯分析认为，尽管这一新政从出台到叫停仅半天，但客观反映了当地楼市库存的压力
“在此前，沈阳市楼市库存一直处于高位。除大众关心的住宅市场外，沈阳的写字楼及商业零售市场的库存总量也居高不下，亟待消化。”第一太平戴维斯相关分析人士称。
库存在29个重点城市排第一
公开数据显示，2015年沈阳全年成交商品房1482.5万平方米、商品住宅1314.8万平方米，同比分别增长20、23；但沈阳整体的库存非常大，接近3000万平方米，而且去库存速度缓慢。
上海易居房地产研究院发布的1月份50城市住宅库存报告显示，在衡量去库存速度的存销比方面，沈阳这一数值为18，去库存周期较长，房价容易下跌。
事实上，沈阳新建住宅价格指数从2013年10月起就进入大滑坡状态，2014年2月从杭州开始的全国性房价下跌中沈阳更是惨烈。即便2014年9月底央行联合银监会降低首付，以及连番降息，也未能在2015年年中之前拉起沈阳的房价，即便2015年下半年有所反弹，也是比较弱的。
来自克而瑞的数据显示，截至2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市排第一，预期需要20个月左右才能消化完库存。和2015年6月的2508万平方米相比，短短半年已经上涨了14.6。
在市场分析人士看来，沈阳作为辽宁省省会城市乃至东北区域性中心城市，房地产市场所面临的压力与当地经济状况不无关联。目前辽宁省经济下行压力大，人口、人才外流严重，并且整个东北经济下行压力也都较大，对房地产市场的影响也是致命的。
数据显示，2014年辽宁省城镇化率达到67.05，在全国各省区中排在第二位，高于全国平均水平12.28个百分点。这意味着，后续鼓励农民工进城购房、消化楼市库存的空间也较为有限。也就是说，未来辽宁楼市将面临更大的去库存压力。
据媒体报道，高库存迫使当地开发企业想尽办法进行营销。在新政出台之前开发商为了跑量，直接为购房者垫首付款，这一招在沈阳已不罕见。
商业地产市场空置率惊人
根据第一太平戴维斯向本报记者提供的相关材料显示，2015年下半年，沈阳甲级写字楼新入市三个项目，分别是夏宫城市广场、茂业中心和华润大厦B座，均位于五里河商务区，合计带来16.1万平方米新增租赁面积，全市甲级写字楼总存量达到146万平方米。
上述分析人士表示，2015年是沈阳写字楼供应高峰年，但需求却显不足，导致短时间内无法消化新增供应。截至2015年下半年，全市写字楼空置率同比上升10.9个百分点至40.6。截至2015年末，甲级写字楼租金降至每平方米每月人民币132.7元(含物业管理费)，较上半年下跌2.0。
第一太平戴维斯预计，沈阳市甲级写字楼市场未来仍有大规模新项目入市，但在经济发展速度放缓和市场供给竞争加剧的双重压力下，部分项目可能会延迟入市。激烈的市场竞争令业主采取多种方式，如提供差异化产品、拓宽租赁渠道、提供增值服务以提升出租率。
2015年下半年，沈阳一方广场、华润万象汇和星汇广场三个项目入市，新增40.3万平方米零售面积。此外，受供过于求、市场竞争加剧及电商冲击等方面的影响，久光百货于2015年12月正式闭店。沈阳中高端商业市场存量2015年年末达到600万平方米。
前述分析人士指出，沈阳市商业市场空置率整体保持稳定。一方面，尽管三个项目交付使用，但因项目位于优质地段，开业率皆超过70。另一方面，部分商业项目品牌调整已进入到尾声。因此，2015年下半年全市优质购物中心的空置率降至16.2。
但受区域市场趋于饱和因素影响，2015年下半年租金市场整体表现稳中有降。截至2015年末，沈阳市优质购物中心首层平均租金录得每平方米每月人民币363.9元，较上半年下降0.8。
同时值得关注的是，第一太平戴维斯认为，受市场供过于求及品牌同质化严重影响，未来沈阳商业物业租金及入驻率下行压力加大。对于在运营项目，业主方将致力于其商业项目的业态调整，如增加餐饮、亲子教育、休闲娱乐等品牌比例。而缺乏特色、创新及低运营能力的商业项目将面临险峻的市场挑战。
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