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第七届中国新城市建设发展年会

发布日期:2018/1/12 6:48:02 浏览:2785

把房地产市场稳住。另外国家不再统一出政策了,今后让各地自己出政策,叫“分类调控,因城施策,一城一策”,不管怎么说,只要控制住就行了。

2016年7月26号,当时中共中央政治局召开会议,因为中共中央政治局一年要召开三次会议研究经济工作,第一次是在4月下旬,研究一季度;第二次是在7月下旬,研究上半年;第三次是在12月上旬,研究全年经济工作,为召开中央经济工作会议做准备。2016年7月26号那次会议上,习近平有一个讲话,其中提到“要抑制资产泡沫”,当时还是羞羞答答的,不敢说抑制“房产泡沫”,当时怕惊动大家,说要抑制资产泡沫。

虽然做了这么多工作,也约谈了,习近平也讲话了,但是市场有一个巨大的惯性,还是有控制不住的情况,所以在2016年9月30号晚上各地又出台了政策,但是国家统一安排,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等,后来包括西安、郑州、济南、福州、珠海、东莞等,用各种办法限购、限贷、限价,有的城市还发明了限售,来控制房地产过热情况。所以被大家称作2016年的“9.30新政”。为什么中国都是9月30号?原来是刺激稳增长,现在变成了防风险。

2016年中央经济工作会议上,当时习近平提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,他第一次说这个话,“既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落”,这都是总书记的原话。

2016年12月21号,开了中央财经领导小组第十四次会议,因为习近平兼任财经领导小组组长。在会上,听了住建部汇报,特别讨论了如何抑制房地产泡沫的问题。

去年4月1号,是西方的愚人节,那天晚上,中央电视台新闻联播节目突然宣布中国要在河北省雄安成立雄安新区——首都副中心,就是河北省雄县、安新县、容城县三县一部分土地拿出来建一个新区,这是千年大计。很多人听到这个消息以后,马上想到赶快去抢房子,据说有的人连新闻联播都没看完,全家就出动了,但到了雄县以后,雄县旅馆一床难求,很多人只好在车里过夜,准备第二天买房子。结果第二天一开门,雄县所有的中介公司、售楼处都贴了封条,不让买,不卖。当然也有人抱怨,成立首都副中心,千年大计,这么大的事为什么不让人大代表讨论一下,突然就宣布了,房子也买不成了。这种事情在目前的中国也都可以理解,如果真拿出来讨论,马上雄县的房子涨得跟北京差不多,雄安新区就建不成了,因此也就不敢讨论了。

在这个过程中,北京市2017年3月17号出了政策,其他很多政策都出了政策。北京过去规定是在北京工作,但没有北京户口的家庭,如果有一套房,不允许买第二套,如果没有房子,在北京市连续缴纳五年社保或连续五年在北京交过个人收入所得税,可以买一套房子。

过去一年交过一次,这一年就算有了。2017年3月17号文件规定,必须连续60个月缴纳设备或纳税,当中一个月没交,从断开那个月重新计算,就严格了很多。过去还有离婚的,一家只能买两套房子,还想多买怎么办?两口子假离婚,离婚以后变成两家人,现在宣布一年之内离婚的不算,不能买。有很多越来越严格的措施,要防风险。

过去限购城市都是一二线城市,现在发展到三线、四线,连五线城市,北京周边的河北省怀来县,这是张家口是一个很穷困的县,在北京郊区延庆以北,本来延庆就很穷了,怀来更穷,怀来是8000平方公里的土地,不是在县城限购,整个怀来8000平方公里在乡村盖的房子,北京人想买,过去可以,现在也不让买了。在2016年11月30号,怀来建设局出台一个红头文件,“外地人要在怀来买房子,可以买一套,但不能买第二套。”这个政策出来以后,很可能国家不满意,所以隔了一个星期,在2016年12月8号修改,重新出了文件,把上一个文件否定,外地人在怀来买房子,必须有两年以上纳税证明或两年以上缴纳社保的证明,而且是24个月连续计算,一个月都不能少。北京人不可能到怀来交税,所以就买不成了。

表)2016年11月到2017年11月,房地产销售情况增幅,一路下滑。采取这些政策以后,房子就不好卖了,红色代表销售面积,蓝色代表销售额,因为调控,一路下降。

表)资金到位情况。因为卖得不好,资金到位也在下降。

表)房地产企业,当年累计房地产开发投资增幅是波动的,还没有太明显下滑。

表)土地购置面积在增长,很多房地产企业觉得未来房价大幅度下跌不太可能,所以很多人还抱着希望,拼命买地。

表)新开工面积下来一些,然后又回升。

2017年10月18号,习近平总书记在党的十九大报告当中提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。十九大报告一共讲了3.2万字,但涉及到房地产的就是这49个字,讲了3小时47分钟,中外记者来了很多。

12月8号召开的中央政治局会议上,提出“要打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战”。攻坚战有三个“防范化解重大风险”,主要指的是金融风险,房地产会引起的金融风险。把15个字方针,“防风险”非常突出,一旦发生系统性金融风险的话,可能很麻烦。表明我们国家现在非常重视。现在有一个说法,大致十年左右国际上来一次金融危机,80年代是从墨西哥开始到整个中南美洲;90年代从泰国开始席卷东南亚,最后韩国、日本捎带进去;2008年,从美国雷曼兄弟倒台,引起全球金融风险。2018年,又十年了,这次又发生,可能在哪儿发生,中国的房价还是很高,远远脱离了我们的收入水平,人民币货币供应量又很大,而美国又采取了很多措施,比如美国减税,美联储加息,这些对我们来说都是很大的威胁。所以防范和化解重大风险是攻坚战的第一位。

四、未来房地产政策预测

什么因素支持中国房价持续走高,未来房价还会进一步上涨,这一轮调控会主动刺破楼市泡沫吗,国家能否阻止系统性金融风险的发生呢?

表)房价上涨的财政因素。这些年,房地产土地出让金收入和地方财政收入2011年到2016年比较,土地出让金出让收入占比重非常大,很多都是在一半或一半左右。

表)地价,2000年到2016年,五年一次,房地产企业土地购置面积和购置费用的图表,购置面积是红色、购置费用是蓝色,2000年,当时卖了那么多地,花的钱很少,但是到2016年,如果这两个一样高的话,证明全国土地平均价格是1万元/平方米,现在大致是9000多元/平方米。

表)货币发行,浅蓝是年度GDP,深色是货币供应量。1990年,年度GDP不到1.9万亿,货币供应量是1.53万亿,比年度GDP要少,但是到了2016年,GDP是74.4万亿,货币供应量在年底时是155万亿,现在已经到165万亿。

表)金融机构贷款余额,2016年年底总发出去贷款,房地产贷款占1/4。如果房地产发生了问题的话,对整个国家的金融安全影响会很大。

现在出台房地产调控政策都不是要主动刺破房地产泡沫,也不敢刺破,而是要设法防止泡沫过快膨胀。因此,这次政策指向不是要针对土地财政,而是要对准违规中介和炒房、囤房的行为。如果当前土地财政不变,房价就不可能大幅度下降。2018年,各地房价总的来说将趋于平稳,有的地方还要保持小幅温和上涨。目前政策出发点是既要抑制房地产泡沫,也要防止大起大落。

现在风险跟美国有很大关系,但已经采取了一些措施,如从2014年到2016年,外汇储备下降非常快,从4万亿跌到2万多亿,国家采取措施以后,开始回升。现在房地产行业集中度在快速增强,2017年已经有17家房地产企业年销售额超过1000亿元,在以前能超过1000亿元的只有1-2家,顶多不超过3家,从2017年达到17家,其中碧桂园已经达到5500亿,碧桂园、万科、中国恒大都超过了5000亿。房地产销售额排名前十,过去前十名加起来不超过总销量的1,后来增长了一点,不超过3,接着不超过10,接着道15。在去年,前十名加起来是全国销售量的25。预计2018年会达到35。市场集中度在快速增强。

根据十九大报告要求和各地房地产市场的政策环境,2018年将会有更多的房地产企业来拓展房产租赁业务,因为十九大提出“租购并举”,其中碧桂园集团现在是老大,卖了5500亿,但从权益来说恒大是老大,因为万科其中有13.5的股份是恒大的股份,从他们所占股比来说恒大是第一,碧桂园是第二,万科是第三。碧桂园用三年时间,到2020年,在全国要布局建设100万套长租公寓,万科、恒大这些大企业都在搞租赁住宅。

2018年,各地将延续严格的房地产市场调控政策。现在看来不会放松。由于现在去库存压力显著减轻,有些城市政策还会继续加码,今后房地产企业依靠土地增值来获取超额收益的状况已经难以为继,绿色、智慧、建筑的长寿化和适老化将是提高产品品质的主攻方向。

随着我国经济从高速增长转变为高质量发展,十九大没有再提经济翻番的指标,也没有说增长率要怎么样,所以今后要强调高质量发展,房地产行业也要强调高质量发展。

五、当前房地产“高质量发展”的几个重点

这几个问题是目前非常紧迫、非常普遍。

第一,建筑节能外墙保温,现在我们国家都用外墙外保温,而且楼盖得很高,欧洲、德国做,但是他们房子很矮,一层两层,有的公寓式的是四层,做外墙外保温问题不大。我们现在一盖就是30多层,一个县城甚至一个镇盖的房子也是30多层,我们也做外墙外保温,而且我们节能要求越来越严,保温层越来越厚,引起的火灾、脱落的事故很多。

10月份,我带队到日本考察,再次确认了一下,日本坚决不做外墙外保温,因为日本人觉得不安全,不可能跟建筑同寿命。即使达到25年寿命,将来怎么修,谁出钱修?这些都是很大的问题。日本基本做外墙内保温,当然也有复合保温。

石家庄恒大有一个小区已经盖到第七期,第一期也做外墙外保温,也觉得不行,现在都改成复合保温,叫夹心保温。虽然现在还允许做外墙外保温,但是业内都知道,这有很多隐患。

第二,全装修。全世界没有像我们做的毛坯房,问题太多了,当然有些城市已经出台文件,在我这里盖房子一定要是成品房。因为全世界都是成品房。要高质量发展,还在做毛坯房,做得再好,也不会高质量。

第三,设计使用年限。2004年的照片,在北京盖了20年的高层住宅就被拆掉了,很可惜。我们国家规定只要是住宅,主体结构设计使用年限按50年计算。日本是根据层数、高度,层数高的就要多算,设计使用年限要长,层数矮的可以短一些。哪一个更科学?我们现在很多盖的都是30多层的楼,还按50年算,短了一点。我们土地出让是70年。黄老师他们单位主编的《建筑结构荷载规范》,一百年取值,抗震怎么来算,什么措施,都有。建议在座开发商可以提高,国家不会反对把设计使用年限提高的,只要不低于国家规定就行了。现在国内有些提高了,像中国房地产协会搞的“百年住宅”,搞好以后变成一个卖点,老百姓觉得可靠。实际上增加了造价投资也增加不了多少。我们房子那么贵,十几万/平方米,增加一点点钱不算什么。

第四,管线,提倡采用SI建筑体系。现在我们国家住宅埋藏管线太多了,墙体、柱子、楼、楼板、电层里全都暗藏各种各样的管线,但出问题也很多,出了问题以后很不好修。过去欧洲人叫SI体系,就是支撑体和填充体要分开,各种管线要跟主体结构分离。穿过可以,但不能埋在里面。最早谁规定一定要埋起来?并没有规定。我去丹麦,丹麦还有走明管。这个问题值得大家考虑,我觉得要做高质量发展的话,管线要跟结构分开,便于将来更换和维修。

第五,安全隐患。现在毛坯房交工时,按规范要防护,都要做栏杆,但是做栏杆以后,做得很丑,通过验收之后,监督站备案了,老百姓进来以后全部拆掉了。这样既浪费了资源,又增加了安全隐患,毕竟栏杆没有了。国外有很多做法,国内个别项目也有已经考虑做得比较漂亮,有的做到窗户外面去,能够起到防护作用。

第六,室内地漏反臭。这在建筑物里非常普遍,有的人非常苦恼。万科在东莞123米高的实验塔模拟100层楼,做了一个系统,

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