2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2公司简介
二、主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元币种：人民币
2.2前10名股东持股情况表
单位：股
2.3以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
3.1董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，是沈阳在历经两年改扩建后，实现整体开业后的第一年。也是企业在新的市场形势下，面临重重困难和挑战，探索经营新路和寻求管理突破的一年。
2013年商业城全年实现营业收入186,038万元，比同期159,980增加26,058万元，同比增长16.29；其中公司本部实现84,279万元，比同期55,013万元增加29,266万元，同比增长53.19。公司本部毛利额实现7,906万元，比同期6,936万元增加970万元，同比增加13.98。公司实现营业利润负27,654万元，在同期负11,869万元基础上再度下降了15,785万元；实现净利润负27,733万元，比同期负12,844万元再度下降14,889万元。
2013年，沈阳零售市场居于严重饱和状态，市场竞争日趋激烈。公司在改扩建过程中出现了客源严重流失，供应商信心不足，驻足观望的情况。公司在开业后的一年内，始终处于边调整、边补充、边完善的过程，期间，尽管我们付出了艰苦努力，也使得全年商品销售额和毛利额有所增长，但销售质量不高，毛利率水平下降。又由于公司改扩建工程、在建房地产项目、高档自营品种等方面的资金需求使企业负债增加，银行利息加大，财务费用上升；营业税金及附加增支幅度较大，各种能源、动力、非商品收费、劳动力价格上涨、营销费用增支等原因，影响公司经营费用、管理费用大幅上升。使企业入不敷出，出现连续二年亏损的被动局面。
2013年主要工作的概要回顾
1、治理结构日臻完善、规范运作不断加强。2013年，公司为适应新形势的变化，按照中国证监会、上海交易所、辽宁证监局等监管部门的要求，我们从战略执行、制度创新和完善治理结构的要求出发，加强了制度建设。
（1）、上半年，对公司法规建设和执行情况进行了全面检查、逐项梳理和整改。修订和完善了《关于调整公司董事、监事津贴的议案》、《关于修改公司章程的议案》、《商业城董、监、高买卖公司股票管理制度》、《商业城信息披露管理制度》、《商业城对外担保管理办法》、《商业城董事会各专业委员会实施细则》、《商业城财务管理制度》。通过修订规章制度，有针对性地解决公司治理中存在不规范问题，为商业城提高公司治理水平奠定基础。营造了公司在治理文化建设方面“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的法制环境。
（2）、采取寄送信函、发放简报、线上联络、召开会议、派员学习等多种形式，向公司董、监、高和有关人员进行法纪教育，增强了依法决策、依法管理、依法执行的自觉性。杜绝了知情人内幕信息外泄和违规交易，使企业在重大决策之前二级市场股价平稳。公司董事会秘书和证券事务处还通过网络在线、主流媒体发布信息，信访接待投资者等方式，就投资者关心的问题与投资正进行交流和互动。
（3）、按照《公司法》、《证券法》和《上市公司指引》等法律文件的要求，采取层层把关、从严控制等措施，保证了公司在生产、供应、销售系统方面，实行“三独立”，做到了与控股股东在业务、资产、人员、机构、财务上的“五分开”，使公司在决策、管理、执行依法保持了应有的独立。
（4）、认真贯彻“三会”制度，切实开好董事会、监事会和股东大会，及时、准确地披露了公司信息。2013年，公司按要求及时准确地披露了季报、半年度报告、年度报告和35份临时报告。
2、完善结构调整，注意品牌引进。2013年公司重新制定招商流程，在调查研究基础上，推出了品牌调整规划方案。对于销售业绩好、品牌影响力大的重点品牌，给予积极支持；对于销售业绩一般，但成长空间大、可塑性强的潜力品牌，给予政策扶持；对于销售业绩差、成长乏力的低效品牌，给予末尾淘汰。全年新进136个品牌，淘汰104个品牌。针对营业布局品类分散、动线缺乏连续、区域视线阻塞等问题，加强经营结构和布局调整，调整后，在一定程度上解决了上述存在的问题。
3、探索精准营销，突出促销特色。2013年，公司按照营销活动按照“有所突破、有所作为”的指导思想。在设计思路和实施效果上体现了年初董事会提出的“锁定目标要新；传播途径要新；吸客手段要新；利用资源要新；运用战术要新”的“五新”要求。逐步形成商业城的营销特色，使全新商业城在沈城家喻户晓，成为辽沈地区日用品消费市场独特的风景线。一年来，客流结构发生变化，中青年轻客层比重增加；销售结构趋于均衡，市场销售比重稳中有升；传统优势得以提升，羽绒服、羊绒羊毛独家上升等。2013年，公司本部开展的元旦、春节、五一、十一黄金周、3.15惠民大行动、情人节、圣诞节、店庆等28次大型营销活动，跨时215天，活动时间占全年的58，活动销售占全年销售的80以上。由于有效的促销活动，遏制了销售滑坡的态势，市场份额有所增加，取得了良好的效果。2013年也是商业城新媒体建设的第一年，组建了新媒体管理团队。在沈阳市首家实现了微信管理平台的自主建设，真正意义上实现了电子DM的直投功能，实现了会员绑定、积分查询、销售数据查询等功能，全面实现工作数据的电子化管理，首次迈出了从传统营销向全媒体营销的重要步伐。
4、完善现场管理，提高服务品质。为发挥现场服务管理对经营工作的促进作用，2013年公司加强了岗前培训、岗中专训；开展了以“品牌文化、品牌历史、品牌特点、品牌工艺、商品知识、户外常识、库存结构、销售结构分析”为主要内容的品牌演讲活动，申扬了相互学习、共同提高的良好风气，也提升了服务品质。通过每月召开服务管理例会，及时通报和总结服务上存在问题，对服务工作做出安排，把握各项服务工作的细节，注重人性化管理，使公司服务管理始终处于有序运营状态。2013年3月，通过了省服务业委对商业城金鼎百货店进行复审。
5、实行全程跟踪，强化职能管控。2013年，公司按照“效率优先，奖罚分明”的原则，调整了酬薪分配制度；按照“属地管理、各负其责”的原则，对现场环境管理实行网格化控制；按照企业新的组织架构和经营管理的要求，公司财务、物业、安保、计算机等职能部门在企业边运营、边调整、边完善的过程中，实施了全程严格控制，杜绝了安全事故的发生。
一)主营业务分析1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种:人民币
2、收入
1)驱动业务收入变化的因素分析本部营业楼改扩建后，一方面由于营业面积增加、经调整商品结构，拓展运营功能、加大营销力度等，对主营业务收入的提升起到了正面影响。另一方面由于沈阳零售市场竞争激烈、公司负债沉重、还款压力大、新品更新不快、供应商信心不足等，对主要业务收入具有负面影响。
3、成本
1)成本分析表单位:元
4、费用
（1）、销售费用本期较上年同期增加47.22，主要是营业面积增加，加大了媒体广告、促销物料、促销奖品等方面的投入所致，如广告费（包括奖品支出）等3143万元，增加了1386万元，上升幅度为78.93；
（2）、管理费用本期较上年同期增加40.18，主要是营业面积增加，折旧费、管理部门人员经费、税金、水电燃气费等增加所致，如管理部门人员经费增加了2062万元，上升幅度为26.22；折旧费增加2905万元，增长幅度64.45；水电燃气费增加1206万元，增长幅度87.01；
（3）、财务费用本期较上年同期增加62.51，主要为本期借款和融资性票据贴现增加导致利息支出增加，如利息支出增加了7059万元，上升幅度为69.75；
5、现金流
（1）经营活动产生的现金流量净额为-19，193万元，本期较上年同期下降934.02，主要是公司本部营业楼二期完工，营业面积增加导致商品采购量增加、本年度增值税缴税增多、子公司土地增值税汇算清缴等原因所致；
（2）投资活动产生的现金流量净额-8953万元，本期较上年同期增加80.04，主要是上年同期公司的营业楼二期工程支出增加所致；
（3）筹资活动产生的现金流量净额10419万元，本期较上年同期下降81.27，主要是公司融资性票据贴现增加所致。
6、其它
1)发展战略和经营计划进展说明2013年公司计划实现营业收入22亿元，实际实现营业收入18.6亿元，完成计划的85.。期间费用计划控制在2.6亿元，实际实现期间费用4.6亿元，完成计划的176.9。
经营计划未达目标的基本原因：
（1）、客观原因：沈阳消费市场，大型零售企业处于严重饱和状态，服务功能、经营格局、营销手段、商场设计和建筑规模等要素同质化现象严重，商业企业面临异常激烈和残酷的竞争环境。国家宏观政策导向使居民支出分流加剧，清廉政治使集团采购和礼品销售大幅度下降，致使沈阳地区的大型零售企业当年销售全部下降。公司历史上形成的建设规模过大，使企业步入负债过重，资金占用过大、投资效益过低的不良循环。2013年，公司因改扩建工程和高档自营品种等方面的资金需求，使企业负债继续增加，到期还款压力继续加重，加上各种能源、动力、非商品收费、劳动力价格上涨、固定资产折旧增加、营销费用增支等，影响公司经营费用、管理费用和财务费用上升，使企业的困难和问题雪上加霜。
（2）、主观原因：一方面公司在改扩建后对企业的经营定位、品牌结构、商场布局、功能利用等在设计和实施中认识不足，对市场变化的应对判断不足，办法不多，致使供应商信心下降、设施功能利用率不高、商品供应量萎缩、顾客流失，销售投入和产出未能统一等。另一方面，对公司基本建设战线过长、资金占用过大，投资收益过低的问题缺乏有效的改进办法，长期处于被动局面。对此，我们要认真吸取教训、切实引以为戒，并要不断反思，在今后的工作中改进工作。
二)行业、产品或地区经营情况分析1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元币种:人民币
2、主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
三)资产、负债情况分析1、资产负债情况分析表
单位:元
应收账款：主要为子公司收回销售商品货款所致
其他应收款：年末子公司为融资开出票据致使往来款项增多
长期借款：主要为长期借款未来一年内到期调整到一年内到期的非流动负债所致。
四)核心竞争力分析（1）、地段优势：商业城位于最具历史且、客流量较大的中街商圈的中心位置，门店沿街面积最长、内外设施堪称一流。
（2）、商誉优势：商业城和子公司铁西百货大楼在沈阳家喻户晓，二十年来在消费者心中积累了较高的声誉。
（3）、交通优势：报告期内，商业城实现了与中街地铁的无缝连接，，交通优势逐步显现。这是我们自身的独特优势。
（4）、物业优势：公司物业稀缺性大，且多为自有优质物业，增值潜力大，在行业竞争加剧、商铺租金日趋上涨的背景下，公司优质物业成本优势的显著。
（5）、人才优势
