6月7日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市市场平稳健康发展的实施意见》，今日官方政策全面解读上线。
第一条政策解读
【原文】全面加强我市土地出让统筹管理，增强政府对土地市场的宏观调控能力，确保用地供应平稳有序。统筹安排我市近3年的住房建设所需用地，根据商品住房库存消化周期，适时调整各地区用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的，要停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地并加快供地进度。在住宅用地出让前，由规划国土部门牵头、有关部门配合，合理确定商住比、车位比、容积率及基础配套设施、公共服务配套设施的建设内容和时限。
【释义】同本义
责任部门：市规划国土局土地交易中心
咨询电话：22973113；22973118
第二条政策解读
【原文】结合各地区区域实际和土地出让情况，合理确定土地出让起始价，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价土地扰乱市场预期的现象。
【释义】2016年我市出台了《沈阳市人民政府关于落实差别化用地政策的实施意见》(沈政发[2016]17号)，该意见根据土地市场实际情况对不同类型土地进行归类并规范了相关定价原则。2016年我市出台了《沈阳市人民政府办公厅转发市规划国土局关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金标准的通知》(沈政办发[2016]130号)，该通知对各土地用途的基准地价标准进行了更新，为沈阳市土地招标拍卖挂牌价格评审委员会合理确定土地出让起始价、底价提供了决策依据。
责任部门：市规划国土局地产评估中心
咨询电话：23768722
第三条政策解读
【原文】全面落实土地利用动态巡查制度，加强土地出让供后监管，核查已出让商品住宅用地的企业缴款、开竣工等情况，确保开发企业按期开工、竣工。按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令53号)规定，除属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形外，未动工开发满1年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。同时，将其建设用地使用权人纳入行业信用信息记录，使用权人在该土地上建设的房屋上市销售前，不得参与其他土地的出让竞买。
【释义】2016年11月2日，市人民政府办公厅转发了《市规划国土局关于〈沈阳市闲置土地处置办法〉的通知》(沈政办发〔2016〕140号)。根据国土资源部《闲置土地处置办法》(第53号令)，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25，中止开发建设满1年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。
闲置土地严格实行属地管理，各区、县（市）政府是闲置土地处置的责任主体，区政府处置方案应以政府名义上报市政府批准后实施。因国有建设用地使用权人自身原因造成闲置土地的处置方式包括以下两种：一是未动工开发满1年的，闲置土地处置方案经市、县（市）政府批准后，由区、县（市）规划国土部门向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20征缴土地闲置费；二是未动工开发满2年的，闲置土地处置方案经市、县（市）政府批准后，由区、县（市）规划国土部门向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
责任部门：市规划国土局土地利用管理处
配合部门：市建委
咨询电话：83961850
第四条政策解读
【原文】各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，确保出让土地达到净地标准；要积极落实停缓建工程处置工作方案。加快研究解决住宅挡光问题。
【释义】解决影响已出让土地开工历史遗留问题主要是指“净地不净”问题。“净地不净”问题是指设定供地状况为净地的已出让地块中，仍存在征收工作未完成，原土地、手续未注销和配套设施未迁移等遗留问题，影响地块竞得人后续开发手续办理和开工建设的情况。各区政府作为责任部门，应逐个分析，制定解决方案和工作计划，要于2018年6月底前完成“净地不净”项目中存在的征收及原土地、手续注销工作。
牵头部门：市规划国土局土地储备中心
责任部门：各区政府
咨询电话：22973909
第五条政策解读
【原文】严格按照《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等规定办理商品房预售许可，全面实施商品房预售资金监管制度。中心城区的商品住房项目分期开发建设的，每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分期分批销售，并在售楼现场显著位置公示楼盘销控表。全面推行住建部、工商总局新版《商品房买卖合同》。
【释义】
1.《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定“严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求。”去年以来，为增加市场供应，稳定住房价格，我市对工程形象进度的最低要求是工程主体结构达到地上“正负零”，但预售项目必须接受商品房预售资金监管。
2.按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求，各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。所谓商品住房预售资金监管制度，是指购房人交付的商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由房产部门指定的监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设，预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。目前，市房产局正在修改2013年出台的《沈阳市商品房预售资金监管办法》，目的是防范和控制因房地产开发企业问题导致的“烂尾楼”风险，最大限度地维护好购房人的合法权益，新办法预计7月底前可以出台。
3.住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，为严格商品住房预售许可管理，各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。我市针对中心城区房价上涨较为明显的实际，规定中心城区的商品住房项目分期开发建设的，每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。本实施意见中的中心城区是指区、区、区、区、区、区和区。此外，建房[2010]53号文件还规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。对此，我市不但要抓好落实，还针对商品房销售不透明的问题，进一步要求房地产开发企业必须将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示。
4.所谓新版《商品房买卖合同》是指，2014年住房城乡建设部和工商总局联合印发的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）和《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。新版合同与我市现行版合同相比较而言，有很多优点：一是增加了合同目录和专业术语的解释,避免双方因对房产术语理解不一致而导致纠纷；二是增加了商品房预售资金监管条款；三是增加了层高、阳台约定，避免商品房交付验收时产生纠纷；四是增加了对房屋权利瑕疵担保义务条款，要求开发企业明确房屋是否抵押等；五是细化了房屋交付验收条件，明确房屋交付必须取得建设工程验收备案证明文件和房屋测绘报告，增加了基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件；六是修改、补充规划设计变更条款，细化了违约责任；七是详尽设定了商品房质量及保修责任，突出了地基基础和主体结构问题，细化了装饰装修及设备标准，明确了保修责任，新增质量担保条款；八是修改了产权登记条款，增加了预售合同登记备案条款，明确开发商办理合同备案的义务；九是增加前期物业服务内容；十是新增了建筑物区分所有权条款，明确规定买受人对其建筑物专有部分拥有完全的所有权。总体上来看，新版合同可以更好地维护公平公正的商品房交易秩序，保障交易当事人、特别是购房人的合法权益。市房产局将于10月底前完成新版合同的网签系统调试工作，并推行新版合同。同时要做好对全市房地产开发企业更换新版合同的培训工作，在此也提醒广大房地产开发企业提前做好启用新版合同的各方面准备工作。
责任部门：市房产局市场处
咨询电话：22973621
第六条政策解读
【原文】进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更等行为，明确可撤销的情形。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售，牟取不正当利益的行为。
【释义】住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）要求，各地要规范商品住房预订行为，购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
目前，有的城市已经明确了网签备案合同可以撤销或变更合同信息的情形，但我市还没有这方面的规定，存在房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售、牟取不正当利益的可能，为强化制度防范，市房产局、规划国土局要抓紧出台相关制度，力争在8月底以前完成。
责任部门：市房产局
配合部门：市规划国土局
咨询电话：22973621
第七条政策解读
【原文】严厉打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。市房产局负责组织和指导全市房地产销售和中介行为的执法检查工作，制定我市房地产市场监管办法。各地区要切实履行本辖区内的房地产市场监管主体责任，明确监管部门，配备监管人员，建立房价异动区域销售现场日常巡查与现场检查纠错机制，严肃查处开发企业和中介机构捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、未许先售、捆绑搭售等违法违规行为。对存在不正当经营行为的，要加大处罚力度，责令限期整改。对妨碍执法检查或逾期未整改的，要暂停其网签资格；情节严
