罗振宇的《中国财富报告》问了你一个问题：沈阳和珠海，哪里的房子值得买？
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罗振宇的跨年演讲是中国新经济的风向标，拯救了无数变得越来越秃的中国男人，他的中国第一知识APP“得到”，刚刚发布了一个问题：沈阳和珠海，哪里的房子值得买？
△图片来源于网络
回答这个问题的是《中国财富报告》，它是论述中国经济未来走向的年度大课，回答这个问题的教授是香帅，真名唐涯，《香帅的北大金融学课》主理人，她曾经担任北京大学光华管理学院金融系的副教授和博士生导师。
这份由罗振宇出品的《中国财富报告》，是一份反映中国财富逻辑的报告，覆盖面广，挖掘程度深，是香帅带着团队在十个月时间里，进行数据挖掘和实地调研得出来的，数据覆盖中国368个城市，2900个区县，10亿 的人口，这份报告不是一个简单的报告，它能让你掌握正确的逻辑，进而做出正确的财富决策，迅速帮助你找到和自己相关的财富逻辑，帮助自己在投资方向、城市判断、资产配置上做出更好的选择。
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这份《中国财富报告》中提到，现在投资中国的房子需要更加的谨慎了，要择地和择城，而且在2020年，中国进入万元美金的中产社会，在房地产的投资上，也必然会出现新的逻辑，香帅教授给出的解答是：阳光溢价逻辑。
香帅教授在一次讲课的过程中，遇到了几个来自东北的同学，这些同学正打算投资房地产，在长春、沈阳还有珠海之间摇摆不定，他们就问了一下香帅教授的意见。
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香帅教授说，长春和沈阳就比较好判断，在《北大金融学课》里的房产篇讲过，判断城市潜力有八个要素，比如城市规模、人均收入、上市公司数量等（其他五个要素是：人口流入、土地供应、儿童数量的增速、财政收入和服务业占比）。
从这样的一些维度看，沈阳当之无愧就是东北最好的城市，城镇居民人均可支配收入约4.4万元，在中国北方地区仅次于北京、青岛、济南，甚至比天津还要高。
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那沈阳和珠海相比呢？
珠海是国家政策大湾区的节点城市，珠海与沈阳的房价在伯仲之间，所以当我们用这些经济指标来比较珠海和沈阳的时候，就很蒙了：两座城市的经济、人口等基本面指标各有千秋，沈阳在规模上更有优势，GDP、人口、财政收入要高于珠海，服务业占比也高于珠海9个百分点，而珠海的人均收入要比沈阳高4000元，两座城市的上市公司数量也非常接近。
要在十年前，从纯经济指标上来看，沈阳还是略占优势的，但是到了2020年，我们发现，珠海的经济增速、城市结构、与澳门相连的优势、港珠澳大桥经济的带动等等，除了这些经济要素，香帅提出了另一个非常基础，但又经常被忽略的变量：气候。
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《中国财富报告》中提到，珠海是百岛之城，海洋性季风气候，全年温度湿润，最冷的1月平均气温是14度，而沈阳1月份的平均气温是零下18度。你试着体会一下，1月份站在14度的地方，还有零下18度的地方，再加上点风速，你的脚会往哪里走？千百万年来，人类基因里对温暖的向往告诉我们，我们会向着温暖的地方走。
严寒的天气会抑制人们的日常生活与消费，所以，在人为要素接近的情况下，先天的禀赋对于城市选择的影响会非常大。
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气候对房价和城市的影响有多大？
美国的人口迁徙和城市进化是有规律可循的：除了人口在不断向大城市迁移，在60年代和70年代，气温成为了人口迁移的一个重要决定因素，1月平均气温零度以下城市，与平均气温10度以上的温暖城市相比，前者的人口增速只有后者的1/3，70年代这个拐点正是万元美金社会的拐点。
随着美国社会财富积累到了一定水平，人们对舒适的需求开始发生巨大的变化，人们非常愿意为温暖的环境付出更高溢价。
△项目实景拍摄
在中国，东北当然并不是一直存在着人口流出，在80年代之前，东北是人口吸附地，从19世纪中期开始流行的闯关东，是因为东北的土地肥沃，人均耕地多，要吃饱饭，来东北再好不过了。
但是在20世纪80年代，这个趋势开始扭转，尤其是21世纪以来，东北人口流出呈现出加速状态，虽然很多专家给出很多理由，但是其中一个核心原因被大家忽略了，那就是气候，辽宁和吉林的1月平均气温都在零下10度以下，黑龙江1月平均气温接近零下20度，机器能够承受长时间的低温，但人不是机器，所以有条件的东北人，把候鸟南飞当作一种常见的生活状态。
人类都是用脚在投票，当我们的收入水平上来之后，我们有能力选择更好和更为舒适的生活。香帅教授还给这种现象起了个名字：房地产的阳光溢价。
△绿洋湾实景合成图
不只是在东北，你看中国过去十几年的城市发展路径，都能发现这个规律，人口增速和一月份平均气温呈现明显的正相关关系。
教授香帅在报告里还提到，随着收入上升，人们对生命价值也更加关注起来，能为舒适和健康付出。2015年顶级医学杂志《柳叶刀》，他们发现了“偏离最适宜温度”这个因素所引发的死亡占了所有死亡因素8，甚至都超过交通事故、腹泻、肺结核等更常见的因素。
常年处在寒冷的环境中，不仅会增加致死的可能性，还会增加呼吸道、心脑血管、关节等各种疾病的风险。
所以，温度就是寿命，这一规律在中国也体现得更加明显。有统计数据表明，中国南方人平均寿命比北方人长了5年，与温度和湿度紧密相关的心肺疾病就是非常重要的因素。
除了温度之外，湿度也会影响居住舒适度。中国那条最著名的胡焕庸线，其实是400毫米等降雨量分割线，分割线向西，平均降雨量低于400，人口稀少；分割线向东，平均降雨量大于400，人口也就更繁荣。
△绿洋湾园林效果图
当然，在大趋势到来之时，不仅仅是自然环境的要素，这还包含着人文环境与制度环境的因素，大湾区和珠海的风口要素，在大湾区，在珠海，更适合民营企业的健康成长。
所以，不管是企业经营的沃土，还是人们生活的暖土，珠海都是一个更好的选择。
△绿洋湾户型实景图
有了这些标准之后，回到主题，香帅教授帮助大家做了决定——沈阳拥有丰富的自然资源和人口规模，是赢在起跑线上的城市，但城市的战争终究是看对人的吸引力，问一下自己，完全不考虑经济条件的不同，你会愿意生活在零下20度，还是零上15度？
2020年，中国迎来了万元美金社会，中国人正在奔向更加舒适的城市，就在这个历史和时代的拐点处，我们有充足的理由看好中国的阳光地带，对房地产来说，阳光的溢价会越来越高。
在珠海，不仅仅有阳光溢价，还有它的山和大海，这是世界上最宜居的城市，这里有一桥连港澳的世纪工程港珠澳大桥，还有在唐家片区，珠海还打通了与另一个经济特区深圳的任督二脉，澎湃的经济动力既从澳门来，也从香港来，更从深圳来。
