沈阳风向标：地方限购政策趋势
纪睿坤
前不久，沈阳当地房地产交易中心权证部在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。外地人不限购，可以购买多套住房；沈阳本地人也可购买多套住房。但一天后，沈阳市有关部门即予以否认。
在此之前，无锡、南宁等都是通过户籍等途径“曲线放松限购”，沈阳“取消限购”尽管只是虚晃一枪，也被外界认为是“第一个吃螃蟹”的城市，引起极大关注。
实际上，不管是从库存、土地供应量来看，沈阳都可以作为二三线城市的典型样本，可供探讨地方限购放松的标准及可能的退出路径选择。
哪些城市急于“松绑”？
据统计，当前有46个城市出台过限购政策，2014年以来，包括沈阳在内，有21个城市出现“限购松绑”的传闻。21世纪宏观研究院发现，急于调整限购措施的城市有如下特点：
第一，前几年土地供应量过大，且库存消化周期超过一年的城市。
以沈阳为例，2010-2013年，沈阳的土地供应量排名前列，且需要超过5年时间消化其新增土地供应。
截至今年5月底，沈阳新建住宅库存量为1828万平方米，远超京沪，排在天津和西安之后，列全国第三，环比4月增长6，同比增长28。如此体量的库存，按照过去6个月的移动平均销量，需要22个月才能去化，处于偏高水平。
第二，需求被透支、住宅销售不足的城市。
2010-2013年，沈阳销售面积接近8000万平方米，超过上海、武汉等城市，而其常住人口为826万人，需求或提前透支，在巨大的库存面前，未来市场可能面临需求动力不足。
第三，对土地财政依赖度较高且卖地出现明显下滑的城市。
同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年沈阳市土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9。
另外，中国指数研究院数据显示，沈阳今年1-5月土地成交总价133.7亿元，同比下降7.8，5月份，沈阳共推出18宗地块，其中10块流拍。
根据住建部有关“分类调控、分城施策”的官方表态，沈阳并非没有调整限购政策的空间。然而，沈阳取消限购政策仅执行一天就被叫停。
21世纪宏观研究院认为，曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部党组书记，沈阳一旦取消限购将被其他城市视作调控风向标，因此必须慎之又慎。
限购微调如实现？
执行4年的限购政策将在2014年迎来调整的窗口期，此次调整将以二三线城市为主。21世纪宏观研究院认为，目前阶段，限购不会直接放松，更多是通过户籍政策等方式绕道实现，具体如下：
首先，通过户籍改革突破限购。
2014年，无锡打响了通过户籍改革侧面突破限购的第一枪。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文日前表态，户籍制度改革决定已通过中央全面深化改革领导小组和中央政治局常务会审议，国务院将很快推出。
当前，部分城市允许购房落户，这意味着，外地人拥有本地户籍的门槛放低，落户后还会具有第二套住房的购买资格；另外，当前户籍制度改革下的人才引进等特定人群对于当地住房市场也有相当的需求，有条件地定向放松这类人群的住房购买资格或许也会成为侧面突破“限购”的方法之一。
其次，限购范围微调。
目前执行限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区限购。
天津、南宁限购政策即通过区域的调整来进行变通，前者是取消天津滨海新区的限购，扩大滨海新区的可购房区域范围；后者是把整个北部湾经济圈都纳入了南宁市的房地产市场需求范围。
总的来看，从市场影响的角度来说，天津与南宁对限购适用范围进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场下滑的局面。
限购范围的放宽还包括限购对象与限购商品的定向微调，例如长沙的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住宅，且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。
第三，限购资格认定标准、审查放松。
各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年)为购房的基本条件。因此，限购政策也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现定向宽松，扩大符合购房资格群体范围。
前不久，昆明就把限购资格审查权下放给开发商。
第四，限购政策执行层面“明紧暗松”，甚至“名存实亡”。
从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷期时，限购政策在执行层面“明紧暗松”的情况就会发生。
在二三线城市，甚至一线城市，中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。甚至部分二三线城市限购政策“名存实亡”，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
据21世纪宏观研究院了解，沈阳市在“取消限购一日游”之前，限购在执行层面就已经放宽。
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