未来房地产市场两极分化、冰火两重天的局面会愈发明显。由于大城市人口输入较多，过了这一阵子，将很快恢复上扬的态势。而一些三线以下城市，由于人口输入少，有的甚至是人口输出城市，去库存的周期将是一个漫长的过程，说它们到了拐点并不为过。
沈阳在上周正式解除了房产限购政策，一时间，房地产市场的走势成为人们热议话题。房价是涨是降，房子买还是等？如何看待当前的房地产市场形势？昨日，沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥告诉记者，房地产市场没有统一的拐点时间表，对于沈阳而言，说拐点更不符合实际。沈阳房地产市场一直健康发展，刚刚解除的限购政策有助于改善型住房需求的释放。未来，沈阳的房价还会上涨。
沈阳房价上涨空间还很大
张祥预测，在“十三五”末期，沈阳主城区的商品房均价每平方米可能达到10000元左右。据中国指数研究院数据显示，8月份，全国100个城市的平均房价是10771元。沈阳现在的商品房备案价格是每平方米6440元，比全国平均房价低4331元。按中国指数研究院的测算，沈阳的房价是7505元，即使按它的测算，沈阳也比全国均价低3266元。
“沈阳房价收入比较合理，没有多少泡沫，下降的空间不大，而上涨的空间还很大。”张祥告诉记者，当前沈阳房价略有下降，这是进入了一个弯道，我们不能把阶段性的下滑，当成拐点来看待。过了这一阵子，随着宏观经济形势的好转，随着人均收入水平的提高，随着物价的上涨，沈阳的房价还会上涨。
同时张祥表示，目前市场供给有些偏多，应该引起注意。今年1～8月份沈阳入市商品房1151.9万平方米，销售商品房863.9万平方米，供销比为1.4：1，比合理的1.2：1的比值略大，这说明沈阳的商品房供应是略大于需求的，到了减少供应的时候了。目前，一些开发商已经意识到这一点，放缓了开发节奏。
今年以来，开发商拿地大幅减少，下降了22，新开工面积大幅度下降，下降了近50，房地产业投资1583.6亿元，同比增长2.8，为近10年的最低点。可以预见，明年以后商品房入市将会相应减少，逐步走向供需平衡。
8月房产销售面积123万平方米
沈阳的房地产市场，在当前和今后较长一段时间内，刚需都将是大头。张祥表示，从世界一些发达国家房地产市场运行情况看，大体分为5个阶段，即起步阶段、爬坡阶段、高原漫步阶段、缓慢下行阶段、低位徘徊阶段。沈阳房地产市场起步比较晚，用了不到20年的时间，就完成了起步和爬坡两个阶段，现在攀上了峰值。但这个顶峰是“平顶山”，离走下坡路还有一段很长的距离。
因为沈阳房地产市场是以刚性需求为支撑的，每年有10万名大学生毕业，有6万对青年结婚，有十五六万外地人涌入沈阳，再加上棚户区改造、城镇化等因素，刚性需求始终是大头。刚性需求、改善性需求、投资性需求加在一起，每年的需求总量在1400万平方米左右，这个销售量，我估计还能维持好几年，然后才可能进入缓步下行阶段，逐步过渡到以二手房为主的时代。
现在，沈阳的市场销售情况已经有了好转的迹象。8月份销售了123万平方米，比7月份增长11。上周，沈阳已经取消了限购，9月下旬还要召开房交会，这对释放住房需求，尤其是对释放改善性住房需求，推动市场回暖将会起到很大的促进作用。
目前，一些人持币待购的观望情绪浓厚，等待沈阳房价大幅度下降。张祥认为，这种可能性不大。应当说，现在沈阳楼市供应充足，在多数人还在犹豫之时，选择的余地就大，此时正是买房的好时机。
未来房地产市场分化会更明显
未来房地产市场两极分化、冰火两重天的局面会愈发明显。由于大城市人口输入较多，过了这一阵子，将很快恢复上扬的态势。而一些三线以下城市，由于人口输入少，有的甚至是人口输出城市，去库存的周期将是一个漫长的过程，说它们到了拐点并不为过。
沈阳的城镇人口规模在全国位居前10名，是东北地区最大的城市，是沈阳经济区的核心城市，正在建设国家中心城市，城市的凝聚效应十分强大，每年都能吸引十几万外地人到沈阳登陆抢滩、居家养老。另外，沈阳的房价偏低，在北京、上海买一套普通商品房，在沈阳足可以买一套别墅。现在，外地人在沈阳购房面积占销售总量的47，就足以说明沈阳房地产市场的前景看好。
《专家：沈阳限购松绑一周后房价还将上涨》相关参考资料:
限购导致房价上涨、沈阳房价、2016年沈阳房价暴涨、沈阳市苏家屯区房价、沈阳房价还会降吗、沈阳房价走势2016、沈阳市浑南新区房价、2016年沈阳房价下跌、沈阳2016年房价
