来源时间为：2019-12-16
沈阳是全国一线城市，辖有十三个行政管理区，常住人口831.6万。各城区房价参差不齐，沈阳现在的房价到底高不高？这需要经过分析评估，才可以作出参考意见。与和尚一起来探讨一下：
近一年来，沈阳房价呈持续上涨走势。2019年10月，新盘参考价格10989元，较年初价格10110元，上涨8.69。
二手房价格也呈持续上涨走势。2019年10月参考价格11201元，较年初二手房价格9626元，上涨16.36。目前为止，二手房价格高出新盘价格1.93。
近三年来，沈阳房价呈持续强劲上涨走势。2016年新盘参考价格7679元，2019年10月新盘价格10989元。三年上涨43.10，年化涨幅14.37。
其中：
2016年~2017年，上涨18.31；
2017年~2018年，上涨11.28；
2018年~2019年10月，上涨8.69。
沈阳地区新盘参考价格段分布。楼盘主要价格集中在0.8万~1.5万之间，1.5万元以上价格有不少。可以看出，沈阳各城区价格差异是比较大的。
沈阳居民收入状况
1、2018年，城镇居民人均可支配收入44054元，人均消费支出32235元，收支比重73。农村居民人均可支配收入16530元，人均消费支出11395元，收支比重69。沈阳城乡差别较大，沈阳城镇居民可支配收入水平高于全国城镇居民人均可支配收入39251元的水平，也高于辽宁省城镇居民平均37342元的水平。
2、2018年全市在岗职工平均工资为82067元，月平均工资为6838.92元。
沈阳住宅租金水平
根据新峰地产大数据系统发布的2019年上半年沈阳住房租赁市场报告，沈阳全市租金中位数在1800元/月，年租金回报率中位数在3.12。
沈阳房价的评估假定：城镇三口之家购买一套三室房，建筑面积100平米，总价1098900元，一家有二人有收入。
1、房价收入比
——可支配收入
房价收入比=1098900/88108=12.5年。这是一家人不吃不喝，购套房需12.5年。
若按沈阳居民收支比重73换算，即用节余资金购房，则房价收入比=46.2年。
——就业工资
房价收入比=1098900/164134=6.7年。这是一家人不纳税费，不吃不喝购套房需要6.7年。
若按沈阳收支比重73换算，即用节余工资购房，则房价收入比=24.8年。
房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。也就是说，沈阳房价水平偏高，居民购房压力较大。
2、租售比
根据沈阳的租金水平，其租售比=1：610。
国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300，说明房价泡沫已经显现，沈阳租售比为1：610，沈阳房价偏高。
通过上述分析评估，综合房价收入比和租售比的情况，沈阳作为一线城市，房价确实也是偏高的。
房价上涨有诸多因素影响导致，当一个地方的房价上涨到一定程度，偏离了当地经济社会基本面时，会给居民带来很大的生活压力，同时也会影响当地的经济社会的健康发展。沈阳房价偏高，和尚认为主要原因有以下方面：
全国楼市总体上处于长期走牛的影响
我国楼市已走牛二十年了，虽然在其上涨的过程中，也有许多阶段性周期调控，但是总体上，当前全国楼市仍处在上涨周期趋势中。
特别是近三年来，在“房住不炒”的定位下，稳房价、稳地价、稳预期的调控目标没有改变。沈阳作为东北重镇和全国一线城市，其房价跟随全国楼市变化而变化，这是正常的市场化表现。
沈阳经济的发展也会驱动当地房价变动
1、2018年GDP值6292.4亿元，人均7.58万元，全国水平6.46万元。
2、社会消费品零售总额4051.2亿元，人均4.87万元，全国水平1.98万元。
3、城镇居民人均可支配收入44054元，农村居民人均可支配收入16530元。城镇居民收入高于全国城镇居民可支配收入。全国城乡平均水平28228元。
4、2018年末，全市常住人口831.6万人，比上年末增长0.3。户籍人口746万人，增长1.2。沈阳作为一线城市增量人口呈现净流入状态，虽然较缓慢，但是中心城市的吸虹效应还是不错的。
近几年，东北地区人口总体呈流出状态，沈阳作为省城保持了净流入态势，这对当地楼市去化是有正面效果的。从全国常住人口统计的结果来看，辽宁省2018年较2017年常住人口流出15万人，但沈阳保持了净流入，这很不容易了。
综合经济发展数据，沈阳经济基本面还不错，但较之全国同级别城市而言，沈阳经济相对处于追赶状态，经济活跃度有待焕发生机。对当前楼盘价格支撑力度一般。
近几年，沈阳棚改计划助推了当地房价持续上涨
在全国楼市稳健发展和城镇化过程中，沈阳实行了棚改政策。众所周知，棚改货币化会助推当地楼市价格上涨，这个可以说是沈最房价近几年持续走高的主要原因。
2016年完成棚改2.6万户(套)，基本建成保障房1.9万套；
2017年完成棚户区改造1.2万套及农村和保障房建设。新盘上涨18.31；
2018年改造棚户区1.66万套、老旧小区151个。新盘上涨11.28；
2019年以来，棚改转向旧改，及全国各地楼市严格调控的环境下，沈阳房价较往年涨幅收窄，到目前为止上涨8.69。
综上，沈阳房价偏高是多方面原因引起。有全国楼市大环境的影响，也有沈阳经济社会发展水平的影响，更主要的还是近几年来棚改货币化政策的驱动。在全国“房住不炒”大环境下，落实好楼市长效管理机制，沈阳房价大概率将呈现稳中波动走势。
