缘起——高起点，大规划
金廊工程即：沈阳中央都市走廊工程，以商业地产和公共服务建筑为主。金廊最初的规划，只有12公里长。规划范围为北至北陵公园，南至浑河北岸，东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街，西至黄河大街-二经街-三好街。金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里（浑河南约5公里）。后期扩大规划为金廊南起浑南新区南界，北至沈北新区浦河新城，全长约30公里，面积约75平方公里。跨越浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6个行政区及开发区。
虽然规划扩大了近一倍，但是南北两端并没有因为金廊规划而产生质的飞跃，整个金廊的核心发展依然是在原有的12公里上大放异彩，这条被寄予厚望的沈阳南北中轴“金脉”也不辱使命，吸引了国内外几乎所有知名商业地产商的关注，中粮、瑞安、乐天、新地、华锐、卓展、恒隆、裕景、华强、宝能、华润、嘉里、佳兆业、茂业、世茂、友谊、夏宫、新世界……纷纷布局沈阳，更是创造了一街4LV店的辉煌，名噪一时。
现状——一半海水，一半火焰，盛衰两相伴
但是，“月满则亏，水满则溢”沈阳整体经济发展速度的停滞和人口的缓慢增长并不能支撑金廊如此大体量商业的爆发式增长，金廊这条以快速路为主动脉的商业经济带在经历了入市之初的繁华之后，终究还是要面对残酷的商业现实。
（1）高库存，高竞争
数据显示，仅金廊原规划核心段，就有高达31个商场/购物中心项目，其中已经开业运营项目14个，开业运营面积150万平方米，而尚处在规划建设中的项目则达到17个，可形成商业面积212万平方米。这对于830万人口的沈阳，无论是现有已经运营的商业还是将来的入市量，金廊无疑都是商业竞争的红海。
（2）经营状况冷热不均，建设项目持观望态度
除了大批项目尚处于规划建设阶段之外，已经投入运营的商业项目的经营情况也是参差不齐。2015年万象城实现销售额22亿元，卓展20.1亿元，市府恒隆7亿元，整体销售业绩表现不错。
开业五年的万象城做的风生水起，经历了尚泰百货的撤店后，重新引入了一百多个品牌，涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态，有意提升了传统购物中心的消费体验，万象城从单一的奢饰品消费为主逐渐过渡到多业态、全品类的消费模式，其租金在2016年上半年租金2.37亿元，同比增长21.5；而一直以高冷示人的市府恒隆广场，则在2016年上半年实现租金收入1.42亿港币，出租率也同比上升了5。
当然与这几家相对的则是新地阳光百货、茂业百货的闭店、沈阳天地进入重新调整、华府天地和百联购物中心等一些项目的人庭冷落，其在出租率、人气、销售额等方面表现不尽如人意。
而诸多规划建设项目中，新世界K11明确对外公布将于2017年开业外，其他均为给出具体的开业时间，甚至嘉德广场已经停工多年，宏发项目也一直处于空地状态，面对不明朗的商业局势，各家发展商均放慢发展计划，观望情绪浓厚。
剖析：
（1）规划单一性，限制商业形式
由于整个金廊项目在出让的过程中，对土地容积率及商业比例都做了硬性要求，例如容积率10以上，商业比例70以上等等规划限制条件，在设计上难以实现产品形式的多样性，导致金廊沿线的项目多为高容积率、高商业比的综合体项目，而难以出现具有特色、鲜明气质的特色商业，为后期整个金廊项目同质化埋下了伏笔。
（2）定位不明确，同质化严重
金廊项目据守沈阳市核心，发展商更多的关注的是土地的红利价值，因此在定位上趋于高端化的综合体，这也导致了整条街的项目功能相近、业态严重重复，缺乏差异化和特色化。另一方面则表现为在项目人群的定位上，各个项目并没有对自己的消费客群在消费者来源、规模、年龄、档次以及消费喜好进行一个明确的细分，更多的表现为针对城市中高端全客层概念，而现实情况是高度依赖自身写字楼、酒店甚至住宅部分的小范围客群，自然难以支撑如此大体量的商业供应。
（3）重规划建设，轻战略策略
沈阳金廊的商业地产开发，更多的是遵循“快速圈地-快速建设-快速开发”或者“快速圈地-坐等升值”这两条条路线。而缺乏对商业综合体项目的总体战略和长期规划，前期缺少对项目定位的思考，后期缺少对项目运营的管控，在金廊商业红海竞争中，其结局自然不容乐观。
《破局！沈阳五星级商业黄金带金廊商圈两极分化盛衰两相伴》相关参考资料:
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