未来美国大选将给中美经贸谈判带来新的不确定性，中东地区地缘政治风险也有可能对全球经
济带来负面冲击,外部风险不容小觑。
宏观政策将进一步向稳增长方向倾斜，MLF利率有望持续下调，积极财政政策将重点向基
建提速方向发力
2020年货币政策逆周期调节力度会进一步加大，预计为引导
LPR报价下调，央行有可能继
续下调
MLF利率，降息周期已经启动；此外，资管新规过渡期延期将是大概率事件，金融严监
管效应趋于缓和。财政政策方面，预计
2020年财政赤字率将上调至
3.0，新增专项债发行规
模有望扩大至
3.15万亿；加之专项债新规、资本金新政等效果逐步显现，基建投资增速有望从
2019年的
3.8回升至接近两位数。总体上看，2020年宏观政策在坚持不搞大水漫灌的同时，
将进一步向稳增长方向倾斜。
行业分析
公司主要从事房地产开发业务和金融业务，所属行业主要为房地产行业、证券行业和信托
行业。
房地产行业
预计
2020年，房地产销售增速将稳中趋弱，受新冠肺炎疫情影响，一季度市场需求面临
下行压力
2019年房地产行业调控政策依旧从严，但下半年受融资收紧等因素影响，房企推盘积极同
时“以价换量”，供给推动成交上升，叠加
2018年同期销售基数逐步走低，销售仍表现出较强
韧性，全年完成商品房销售额
15.97万亿元，同比增长
6.50，商品房销售面积
17.16亿平方
米，同比下降
0.10。
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东方金诚债评字【2020】115号
预计
2020年，房地产市场整体景气度将稳中趋弱。一方面，在政治局会议明确“不将房地
产作为短期刺激经济手段”、经济工作会议重申“住房不炒”的背景下，房地产行业仍将维持
“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策”的总体基调不变，加之按揭投放趋稳、降息周
期启动、城镇化持续推进等因素，将共同决定房地产销售总量稳定。
另一方面，棚改货币化渐弱、置业人口触顶下滑对销售增速产生抑制，部分产业及人口支
撑力度较弱的三四线及以下城市将面临较大下行压力。此外，一季度受新冠肺炎疫情的影响，
房企推盘节奏将有所放缓，售楼处和房屋中介暂停线下业务，房屋销售规模短期将有所回落，
尤其是疫情相对严重的城市，房地产市场需求短期面临下行压力，但在“三稳”的政策背景下，
随着疫情逐步得到控制，全年销售总体将稳中趋弱。
图表
1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、）
数据来源：W
ind
预计
2020年，前期高位新开工对房地产投资形成支撑，但低位购地及开工对投资形成拖
累，叠加疫情对短期投资的制约，预计全年增速高位趋缓
新开工及施工支撑房地产开发投资增速维持高位，但
2019年房地产开发投资累计增速总体
呈下降趋势，全年完成投资额
13.22万亿元，同比增长
9.90，一方面在房地产调控政策持续
从严、融资环境不断收紧的背景下，房企拿地意愿和新开工意愿受到抑制，土地购置减弱；另
一方面，施工进度放缓，竣工节奏有所延长，同时安装工程增速为负，共同导致增速回落。
预计
2020年，棚改收官、前期高位新开工将对施工韧性形成一定支撑，同时购地款支付相
对滞后，房地产投资增速仍将维持高位，但房企在外部融资受限及调控政策从严的背景下，叠
加债务到期偿付压力较大，资金面依然紧张，土地购置和新开工意愿难有显著改善，对房地产
投资产生负面影响；同时，受疫情影响，预计短期内房企施工进度及土地获取均受到一定制约，
将进一步拖累投资增速，预计全年房地产开发投资完成额增速将高位趋缓，但降幅有限。
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图表
2全国房地产开发投资及土地购置情况（）
数据来源：W
ind
证券行业
收入受市场环境波动及监管政策的影响尤为明显，其中综合性大券商竞争优势明
显，优质客户和项目资源进一步向行业龙头集中
我国证券行业经过了综合治理整顿和近几年的较快发展，各的资本实力有所提升，
整体经营能力和水平均有了显著进步，但经营业绩受资本市场周期性波动的影响仍较大。2019
年上半年，市场行情回暖，流动性改善，叠加政策利好频频出台，券商营业收入及净利润同比
大幅增长，分别同比增长
41.37和
102.86。随着资本市场改革逐渐深化，证券行业监管体系
将持续完善，政策红利将进一步引导行业稳健向上。但考虑到国内宏观经济下行压力加大，中
美贸易摩擦形势尚不明朗，券商营业收入及净利润增速预计将较上半年放缓。同时，需关注个
券风险所导致的券商存量资管业务、股票质押业务风险处置压力。
证券行业收入结构逐步多元化，通道型业务收入贡献逐步下降，行业同质化竞争将无以为
继，券商间因寻求新的利润增长点而加剧分化。凭借其规模、品牌优势以及创新业务的开拓能
力，综合性大券商保持了较强的市场竞争优势，证券行业集中度将持续提升。而部分区域性中
小券商对经纪和自营业务依赖度较高，区域性经纪业务属地优势弱化，而自营业务受
市场行情以及其投资风格的影响较大，业务结构不合理、风险管理能力弱的问题将日益突出。
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图表
3盈利状况
1（亿元、）
数据来源：W
ind、证券业协会，东方金诚整理
信托行业
目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓，但整
体资本充足性仍然保持在较好水平
我国信托行业自诞生以来便依托制度和经营范围优势在国内资产管理行业迅速崛起。2010
年～2017年，信托行业管理资产规模从
3.04万亿元增长至
26.25万亿元。其中，以通道业务
为主的事务管理类信托占比逐年上升。2018年以来，在行业监管趋严的形势下，信托公司事务
管理类信托规模终止了上升态势，带动行业受托资产规模持续回落，资管新规效果初步显现。
截至
2018年末，信托行业受托资产余额
22.70万亿元，同比下降
13.50。其中，事务管理类
信托余额
13.25万亿元，同比下降
15.33。
受监管环境趋严和市场信用风险暴露影响，信托行业整体经营风险有所上升。2018年，由
于信托资产规模下滑、资本市场波动加剧，信托行业营业收入同比下降
4.20至
1140.63亿元，
其中信托业务收入同比下降
2.91至
781.75亿元。由于募集难度上升，信托公司自有资金承接
新发行产品的情况较为普遍，影响了固有资产运用的有效性，而市场行情波动进一步削弱了固
有业务收益水平。2018年，信托行业实现利息收入和投资收益合计
310.36亿元，同比下降
10.64。同时，随着市场信用环境恶化，信托风险项目数量和规模大幅上升，受托业务和自营
投资风险管理难度加大。2018年，全行业信托风险项目余额合计
4443.78亿元，同比上升
69.05。
1经纪业务收入=代理买卖证券业务净收入（含席位租赁） 投资咨询业务净收入；投资务收入=证券承销与保荐业务净
收入 财务顾问业务净收入。
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图表
4全国信托行业情况（亿元、）
数据来源：W
ind、信托业协会，东方金诚整理
业务运营
经营概况
公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务和金融业务，营业收入和毛利润有所
降低，毛利率持续提升且处于较高水平，其中金融业务的贡献持续提升
主要从事房地产开发业务和金融业务。2016年～2018年，受房地产业务结转规
模降低影响，公司营业总收入持续降低。从收入构成看，房地产开发业务和金融业务是公司收
入的主要来源，其中房地产开发业务占比持续降低，金融业务收入逐年快速增长；其他业务包
含物业管理、物业出租等，收入和占比均较小。同期，公司毛利润持续降低，其中房地产开发
业务毛利率贡献有所降低；综合毛利率保持增长，其中房地产开发业务毛利率始终处于较高水
平。
2019年
1月
20日，公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武汉公司”）
与融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了《协议书》，武汉公司向融创
房地产转让其持有的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）剥离以下资产后的
100
股权：（1）泛海建设持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”）100股权。
上海御中投资管理有限公司（以下简称“上海御中”）100股权；（2）泛海建设全资子公司
北京泛海东风置业有限公司（以下简称“东风公司”）持有的北京泛海国际居住区
2#、3#地
