块的相关资产和负债，即转让上海董家渡项目（以下简称“上海项目”）及北京泛海国际居住
区
1#地块项目（以下简称“北京项目”）。截止报告期末，股权转让已办理完毕。本次交易中，
融创房地产需现金支付的金额为
125.53亿元，分三笔支付，支付比例分别为
50、30、20，
截至
2019年
8月
28日，融创房地产已支付第一笔款项、第二笔款项及第三笔款项中的
2.95
亿元。转让北京项目和上海项目后，公司收入仍主要来自于房地产开发业务和金融业务，但是
金融业务收入占比及毛利润贡献显著提高，成为公司收入和毛利润的主要来源之一。2019年
1～
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东方金诚债评字【2020】115号
6月，公司营业总收入中房地产开发业务收入占比大幅下降，金融业务收入占比大幅提升至
79.49；受金融业务占比提高影响，综合毛利率显著提高。
图表
5公司营业总收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、）
2016年2017年2018年2019年1～6月
类别
收入占比收入占比收入占比收入占比
房地产开发
176.70
71.63
78.33
46.41
43.22
34.85
7.83
15.14
金融业务
60.49
24.52
84.92
50.32
73.97
59.63
41.10
79.49
其他
6.64
2.69
5.53
3.27
6.85
5.52
2.78
5.37
合计
246.71
100.00
168.76
100.00
124.04
100.00
51.70
100.00
毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率
房地产开发
73.99
41.87
29.48
37.64
23.43
54.21
3.93
50.18
金融业务
2
-------
其他
2.02
30.45
2.49
45.09
1.82
26.56
0.79
28.48
合计
3
137.76
55.84
116.89
69.26
99.22
79.99
44.50
86.07
数据来源：公司提供，东方金诚整理
房地产开发
公司房地产项目开发经验丰富，具备多业态综合开发能力，出售北京项目和上海项目后，
项目布局主要位于武汉以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段，在区
域市场具有较强的竞争力
房地产开发业务为公司的传统主业，经营历史较长，公司在北京、上海、深圳和武汉等一
线和核心二线城市，以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段均有布局。
2019年
1月
22日，发布了《股份有限公司关于控股子公司武汉中央商务区
股份有限公司出售资产的公告》，拟转让上海项目及北京项目。2019年
3月，上海项目和北京
项目管理权已完成移交。公司转让北京项目和上海项目后，项目布局将主要位于武汉，以及美
国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段。
公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、商业、酒店、大型城市综合体等多个
业态，具备多业态综合开发能力，代表项目有北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民
生金融中心等。2018年公司住宅结算面积占比
95.01，写字楼结算面积占比
4.76，其他产
品类型占比
0.24。公司产品在空间合理性、住宅理念、以及人性化设计等方面得到了市场和
客户的高度认可，具有较强的品牌优势和竞争实力。
2公司金融业务无直接成本，未计算其毛利润及毛利率。
3公司综合毛利润=营业总收入-营业成本，综合毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入*100。
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受益于武汉项目推盘规模的加大，2018年公司合同销售金额和平均合同销售价格均显著回
升，受结转面积降低影响，房地产业务结算收入显著下滑，但受益于结算价格提高，业务毛利
率有所提升，新冠肺炎疫情对公司项目销售、回款、开发进度及结转将形成较大负面影响，疫
情期间合同销售金额和业务获利存在较高下行压力
2016年～2018年，公司房地产开发业务收入和毛利润均逐年降低，主要系房地产业务结
转规模有所减少；业务毛利率有所波动，其中
2018年公司房地产业务毛利率显著提高，一方面
是公司
2017年结转项目中写字楼占比较高，且以整售为主，毛利率较低；另一方面是公司
2018
年结转项目售价较高，且土地成本较低。近年受调控政策及公司出售部分房地产项目影响，公
司房地产业务合同销售金额和合同销售面积均总体有所降低；2019年上半年公司合同销售金额
和合同销售面积均同比小幅提升。
2019年
6月末公司预收款项
93.31亿元，为
2018年营业收
入的
1.86倍，为未来收入及利润的实现提供了一定的保障。
公司房地产项目平均销售价格有所波动，其中
2018年公司平均合同销售价格同比大幅上涨
104.15，系武汉项目
4销售价格上涨及北京泛海国际居住区二期、上海泛海国际公寓项目（10#
地）项目销售价格较高所致。
图表
6公司房地产开发业务收入及合同销售情况（单位：亿元、、万平方米、元/平方米）
项目2016年2017年2018年
2019年
1～6月
合同销售面积
36.20
25.59
28.08
1.66
合同销售金额
128.90
51.80
116.04
8.81
平均销售价格
35608
20242
41319
53072
预收款项
37.26
11.90
74.10
93.31
预收款项/营
业收入
0.20
0.14
1.48
资料来源：公司提供，东方金诚整理
分销售区域看，公司房地产项目主要位于北京、上海和武汉等区域；其中武汉一直是公司
合同销售金额的主要来源，北京和上海有所波动。2018年公司房地产业务实现合同销售金额中
北京和上海占比显著提高主要系公司取得北京、上海项目预售许可证，加大北京、上海项目销
售力度所致。2019年
1～6月，公司合同销售金额
8.81亿元，主要来自于武汉中央商务区的芸
海园项目和北京泛海国际居住区二期项目。
2019年
3月，上海项目和北京项目转让完成后，公司在上海无土地储备，在北京项目仅为
北京泛海国际居住区二期（2#地、3#地），房地产项目主要位于武汉市，未来合同销售金额将
主要来自于武汉市。公司房地产项目主要位于新冠肺炎疫情最严重的武汉市，受武汉市售楼处
线下关停影响，项目销售需求短期内下降严重，对公司项目销售、回款形成很大不利影响；同
时，疫情期间武汉市房地产项目施工基本停滞，开发进度放缓将导致公司房地产项目结转规模
42017年，武汉地区项目平均合同销售价格
19559元/平方米；2018年，武汉地区项目平均合同销售价格
24612元/平方米。
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显著下降，对公司结转收入形成较大负面影响。总体看，预计疫情期间公司房地产业务合同销
售金额和业务获利存在较高下行压力。
图表
7公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、）
2016年2017年2018年2019年1～6月
区域
金额占比金额占比金额占比金额占比
武汉
64.72
50.21
48.84
94.29
57.42
49.48
4.29
48.69
北京
58.16
45.12
0.78
1.51
25.30
21.80
4.52
51.31
深圳
5.18
4.02
2.18
4.21
0.22
0.19
上海
0.84
0.65
-33.10
28.53
合计
128.90
100.00
51.80
100.00
116.04
100.00
