8.81
100.00
数据来源：公司提供，东方金诚整理
公司已完工项目主要位于武汉、深圳和杭州等地，业态包括住宅、写字楼、酒店等，截至
2019年
6月末，公司主要已完工项目销售进度
91.47，总体销售情况良好；销售物业未来可
售面积
16.98万平方米，主要为武汉的芸海园项目、泛海国际
SOHO城和碧海园项目，上述项
目未来可售面积分别为
9.78万平方米、3.19万平方米和
2.07万平方米；已完工项目总投资额
392.83亿元，累计合同销售金额
412.07亿元，累计销售回款
397.69亿元，回款较好。公司未
来可售项目主要位于武汉市，业态以住宅为主。受新冠肺炎疫情影响，项目销售和回款将受到
较大冲击，预计疫情期间合同销售金额将显著下滑；但公司已完工项目地理位置较好，且武汉
市总体经济发展前景好，人口吸附能力较强，销售前景较好，未来随着疫情得到有效控制，房
地产项目销售情形将有望好转。
公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来
可售面积仍较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低，公司未来可售项目主要位于武汉市，
疫情期间销售及回款存在较高下行压力
从施工和竣工情况来看，2016年～2018年，受北京项目开工影响，公司新开工面积
2018
年显著提高；施工面积规模有所降低但仍然较大；竣工面积波动显著，其中
2018年显著降低，
主要系公司降低施工进度所致。2019年
1～6月，公司无新开工项目；2019年
6月末施工面积
较
2018年末降低
28.48，系公司出售北京项目和上海项目所致。
截至
2019年
6月末，公司房地产在建项目共计
8个，主要位于武汉，随着北京项目和上
海项目转让，总规划建筑面积降低至
181.72万平方米，拟售物业总可售面积
71.46
5万平方米，
已售面积
33.61万平方米，未来可售面积
37.85万平方米；在建项目平均合同销售价格
17470.01
元/平方米，平均楼面地价
3652.74元/平方米，土地成本相对较低。2020年
1月
23日，公司
发布《股份有限公司关于境外全资子公司出售资产的公告》称，公司拟出售位于旧金
山
F
irst
Street和
M
ission
Street的相关境外资产；若交易完成，公司在建项目中泛海中心项目
将不再纳入合并报表范围，公司在建项目总规划建筑面积将降低至
160.40万平方米。
公司在建项目未来可售面积主要位于武汉、沈阳、洛杉矶，产品业态主要为公寓、写字楼。
5截至
2019年
6月末，公司位于旧金山的泛海中心项目可售面积为
0万平方米。
邮箱：dfjc@coamc。com。cn电话：010-62299800传真：010-62299803
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12层
100600官网：http://www。dfrat
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东方金诚债评字【2020】115号
商业等。其中，武汉
CBD项目总规划建筑面积约
800多万平方米，占比最大，开发周期较长，
是武汉市“十二五”规划中的以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的华中地区现代服
务业中心，属武汉市重点建设项目；武汉
CBD项目位于汉口城区的几何中心，地处内环线和二
环线之间，交通方便，市政配套完善，区位优势明显。
截至
2019年
6月末，公司已取得土地证的拟建项目规划建筑面积为
434.04万平方米，其
中位于武汉、沈阳的项目均为对应在建项目的滚动式开发的尚未开发部分，其余为海外项目。
公司拟建项目中的
5个海外项目，业态以住宅、酒店、公寓、写字楼等为主，全部位于美国，
均为
2015年和
2016年新增，均通过协议方式获得，总协议金额为
10.07亿美元，已全部支付。
在拿地方面，公司现有储备土地均于
2016年之前获得，储备较为充足，且项目地理位置较
好、土地成本较低。2017年以来，公司房地产业务以释放现有土地价值为主，暂无新增项目，
也无拿地计划。截至
2019年
6月末，除拟建项目外，公司无其他土地储备。
总体来看，公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟
建项目未来可售面积仍较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低。公司在建及拟建项目主
要位于新冠疫情最严重的武汉市，预计疫情期间公司房地产项目销售及结转将面临较大下行压
力；从长期来看，武汉市经济发展前景及人口吸附能力较强，未来疫情得到有效控制后，项目
销售前景依然较好。
图表
82019年
6月末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）
2016年2017年2018年
2019年
1～6月
项目
规划建
筑面积
可售面积已售面积
未来可售
面积
新开工面积
23.29
14.34
54.33
完工项目
356.96
199.13
182.15
16.98
施工面积
378.27
314.96
274.62
196.42在建项目
181.72
71.46
33.61
37.85
竣工面积
63.77
99.68
1.91
拟建项目
434.04
--
数据来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境及新冠肺炎疫情
影响下，面临资金支出压力
从投资情况来看，公司在建项目计划总投资
613.14亿元，截至
2019年
6月末，已累计投
入
377.13亿元，尚需投资额
236.01亿元。从拟建项目看，截至
2019年
6月末，公司分布于
武汉、沈阳的国内拟建项目计划投资金额待定，但是国内拟建项目规模较大，需要较高的投资
支出，可能面临一定投资压力。北京项目和上海项目转让后，公司国内项目未来投资压力将显
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著降低，短期资金压力有所缓解，但国内项目未来总投资额规模仍然较高，在当前房地产市场
调控政策环境及全国新冠疫情影响下，仍将面临一定资金压力。
从公司拟建海外项目未来投资计划来看，公司海外项目计划总投资
77.55亿美元，大部分
项目处于前期设计阶段。美国房地产项目开发中无法在项目竣工前进行预售，预计公司美国房
地产开发业务面临一定的资金压力。
图表
9截至
2019年
6月末公司在建项目投资情况
6（单位：亿元）
计划总投资截至
2019年
6月末已投资额尚需投资额
一、国内项目
武汉
CBD
282.03
203.95
78.08
其中：房地产项目
141.13
82.51
58.62
基础设施建设
140.90
121.44
19.46
沈阳泛海国际居住区
8.00
6.78
1.22
二、海外项目
7
泛海广场项目
123.74
97.13
26.61
泛海中心项目
199.37
69.27
130.10
合计
613.14
377.13
236.01
资料来源：公司提供，东方金诚整理
金融业务
公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太
财险等核心金融平台，近年公司金融业务整体发展较好，已成为公司收入和利润的主要来源
经过近几年的系统布局和整合优化，公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业
态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，金融业务平台日趋壮大，金融服务
链条不断延展，金融业务综合实力不断增强。
6在建项目未来投资支出是基于
2019年
6月末的情况做出的计划，相关数据可能随项目开发建设情况有所调整；因海外项目
2020年及
2021年投资计划待定，因此公司在建项目
2020年及
2021年投资计划中不包含海外项目投资额。武汉
CBD房地产
项目已投资额不包含已投入的土地成本。
7泛海广场项目和泛海中心项目分别计划总投资
18亿美元和
29亿美元，截至
2019年
6月末分别已投资
3.57亿美元和
2.70
亿美元，上述数据均已按照
2019年
6月
28日人民币汇率中间价
6.8747折算为人民币。
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