来源时间为：2020-02-21
原标题:20泛控02:股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行券（第二期）信用评级报告
东方金诚债评字【2020】115号
主要指标及依据
2018年收入构成主要数据和指标
项目2016年2017年2018年2019年
6月
资产总额
亿元)
所有者权益
亿元)
全部债务
亿元)
营业总收入
亿元)
利润总额
亿元)
1678.36
248.94
1002.77
246.71
42.58
1877.75
274.96
1171.61
168.76
40.49
2120.97
284.30
1216.44
124.04
13.46
1841.23324.38895.2151.7024.05
2019年
6月末债务期限结构（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）
152.29
192.58
92.07
15.37
营业利润率（）
26.96
27.71
32.99
21.30
资产负债率（）
85.17
85.36
86.60
82.38
流动比率（）
232.56
151.19
135.19
151.55
全部债务/EBITDA（倍）
15.12
18.54
31.90
EBITDA利息倍数（倍）
1.06
0.86
0.46
注：表中数据来源于公司
2016年～2018年的审计报告及
2019年
1～6月未经审计的合并财务
报表。
优势
.公司出售北京项目和上海项目后，房地产开发业务项目布局以武汉为主，公司具备多业态开发能力，在区域
市场具有较强的竞争力；
.受益于公司加大武汉项目推盘规模，公司房地产开发业务
2018年合同销售金额和平均合同销售价格均显著
回升；
.公司在建和拟建房地产项目未来可售面积较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低，未来销售前景较好；
.公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心平台，
整体发展较好，对公司收入和毛利润的贡献保持增长且已成为公司收入和利润的主要来源。
关注
.出售北京项目和上海项目后，公司在建项目未来可售面积有所降低；
.公司在建和拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境及疫情影响下，面临资金压力；
.房地产业务结转规模降低导致近年公司盈利能力有所降低，公司房地产项目集中于武汉市，新冠肺炎疫情将
对项目销售、回款、开发进度和结转形成较大负面影响，预计疫情期间公司盈利能力存在较高下行压力；
.公司证券业务收益稳定性易受证券市场波动的影响；
.公司资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；有息债务规模较大，债务负担较重，大
部分债务将集中于未来三年到期，其中未来一年将会出现偿债高峰，面临集中偿付压力。
评级展望
公司评级展望为稳定。新冠疫情短期内将对公司项目销售、回款、开发进度和结转形成较大负面影响，合同销
售金额和业务获利存在较高下行压力；但鉴于公司土地储备充足，随着未来疫情得到有效控制，可售项目货值释放，
金融业务稳步发展，预计未来盈利能力将有望好转。
评级方法及模型
《东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）》
历史评级信息
主体信用等级债项信用等级评级时间项目组评级方法及模型评级报告
AA /稳定
AA
2020/1/15赵一统、吕春阳《东方金诚房地产企业评级方法及模型
（
RTFC010201907）》阅读原文
AA /稳定
AA
2016/5/5朱林、王莹莹《东方金诚房地产企业评级方法》阅读原文
AA/稳定
AA
2015/7/10葛新景、李晓光（
2014年
5月）阅读原文
注：2016年
5月
5日主体级别由
AA调整至
AA ，此后至
2020年
1月
15日（最新评级），主体信用等级未发生变化，均为
AA /稳定。
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jc@coamc。com。cn电话：010-62299800传真：010-62299803
地址：北京市朝阳区朝外西街
3号兆泰国际中心
C座
12层
100600官网：http://www。dfrat
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东方金诚债评字【2020】115号
主体概况
股份有限公司（以下简称“”或“公司”）主营房地产开发业务和金融
业务，控股股东为中国集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然
人卢志强。
成立于
1989年
5月
9日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，
于
1994年
9月
12日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以
下简称“南油集团”）。1998年
10月，泛海能源控股股份有限公司（以下简称“泛海能源”）
受让南油集团持有的
52.50法人股，成为公司控股股东。后经多次股权转让、更名和定向增发
等，截至
2014年
4月
28日，公司更名为股份有限公司，股票简称变更为“”，
代码为“000046”，控股股东为中国泛海。2016年
1月，公司完成非公开发行股票
6.39亿股，
募集资金
57.50亿元。截至
2019年
6月末，公司总股本为
51.96亿股，自然人卢志强直接和
间接持有公司
71.23的股份，为公司实际控制人。
公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、酒店、大型城市综合体等多个业态，
具备多业态综合开发能力；房地产项目主要位于北京、上海、武汉、深圳等经济发达城市，2019
年公司出售位于北京和上海的项目后，项目布局主要集中于武汉。公司金融业务主要包括证券。
信托、财险等，运营主体主要为民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生
信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）
和中国通海国际金融有限公司（0952.HK，以下简称“中国通海金融”）。
截至
2019年
6月末，公司资产总额
1841.23亿元，所有者权益
324.38亿元，资产负债率
为
82.38。2018年及
2019年
1～6月，公司实现营业总收入分别为
124.04亿元和
51.70亿
元，利润总额分别为
13.46亿元和
24.05亿元。
本期债券概况及募集资金用途
本期债券概况
经中国证监会证监许可[2019]579号文核准，公司获准在中国境内向合格投资者公开发行
面值总额不超过
50.00亿元的，采用分期方式发行；其中第一期已于
2019年
7月
9日
发行，发行规模
5.5亿元，票面利率
7.5，起息日
2019年
7月
9日，期限
3（2 1）年；第二
期已于
2019年
12月
25日发行，发行规模
5.00亿元，票面利率
7.5，起息日
2019年
12月
25日，期限
3（2 1）年；第三期已于
2020年
1月
23日发行，发行规模
12.00亿元，票面利
率
7.5，起息日
2020年
1月
23日，期限
3（2 1）年；本次公司拟发行“股份有限
公司
2020年面向合格投资者公开发行券（第二期）”（以下简称“本期债券”），票面
总额不超过人民币
5亿元，其中基础发行规模为人民币
0.5亿元，可超额配售不超过人民币
4.5
亿元（含
4.5亿元）。本期债券的期限为
3年，附第
2年末公司赎回选择权、调整票面利率选
择权和投资者回售选择权。本期债券面值
100元，按面值发行，发行利率为固定利率。本期债
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东方金诚债评字【2020】115号
券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期
利息随本金的兑付一起支付。
中国泛海为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
募集资金用途
本期债券所募集资金拟全部用于偿还券。
经营环境
宏观经济和政策环境
2020年宏观经济增速有望企稳，外部逆风仍需重点关注
预计
2020年
GDP同比增速在
6.1左右，与
2019年基本持平。2019年四季度，受中美
经贸摩擦缓和、逆周期政策调节力度加大等因素推动，经济下行势头已初步得到遏制，GDP增
速持平于
6.0。2020年是实现“十年
GDP翻一番”目标的收官之年，稳增长刚性明显增强；
此外，短期内全球经济也有望低位回暖，这些因素均将对
2020年
